Las tendencias de los locales comerciales prime muestran un comportamiento extraordinario en el actual panorama económico, desafiando las predicciones más conservadoras del mercado. A pesar de la incertidumbre económica global, los locales en zonas exclusivas continúan atrayendo a inversores que buscan seguridad a largo plazo.

Mientras que otros sectores de inversión inmobiliaria fluctúan considerablemente, el sector high street demuestra una notable resistencia frente a crisis cíclicas. Esta estabilidad no es casual: responde a una estrategia calculada por parte de las marcas de lujo, que ven en estas ubicaciones privilegiadas no solo puntos de venta, sino emblemas de su identidad corporativa.

En este post analizaremos por qué los locales prime se posicionan como la opción más segura para inversores en 2025, examinando datos recientes del mercado, estrategias de expansión de las principales marcas y las oportunidades específicas en ciudades como Madrid y Barcelona.

El auge de los locales prime en un mercado cambiante

En el complejo escenario económico actual, los locales prime están experimentando un fenómeno aparentemente contradictorio. Mientras el consumo general se ralentiza, la demanda por ubicaciones comerciales estratégicas sigue en aumento, configurando un nuevo paradigma en el sector retail que merece un análisis detallado.

Demanda creciente pese a la caída del consumo aspiracional

El mercado inmobiliario comercial está viviendo un momento de inflexión caracterizado por dos tendencias opuestas. Por un lado, el mercado mundial de artículos de lujo ha experimentado una desaceleración en la mayoría de las regiones durante el primer trimestre de 2024 . Por otro lado, la inversión en locales comerciales alcanzó los 407 millones de euros en 2024, un 73% más que en 2023 .

Esta paradoja tiene una explicación: el consumidor aspiracional —aquel que ocasionalmente adquiere productos de lujo— está reduciendo su gasto. Las generaciones más jóvenes, ante el aumento del desempleo y peores perspectivas de futuro, están retrasando sus compras de lujo. Sin embargo, la generación X y los baby boomers, con mayor poder adquisitivo, están aumentando su consumo en estos productos.

El resultado es claro: los principales ejes comerciales de Madrid, Barcelona y Valencia han concentrado el 88% del volumen total de inversión durante los últimos cuatro años . Las tendencias retail premium continúan fortaleciéndose mientras el mercado se polariza.

La escasez de espacios disponibles intensifica aún más esta dinámica. De las 20 principales calles del lujo en Europa, 16 tienen menos del 5% de su espacio disponible, y seis no cuentan con ninguna vacante. En Madrid, apenas un 5% de los locales en las calles Serrano y José Ortega y Gasset estaban disponibles en 2024, junto con otro 2% en Passeig de Gràcia en Barcelona.

El papel de las marcas de lujo en la reactivación del retail

Las grandes firmas de lujo han intensificado su estrategia de expansión física, reconociendo que el sector high street es fundamental para conectar con sus clientes más valiosos. Lejos de reducir su presencia, están compitiendo agresivamente por las mejores ubicaciones.

Esta carrera por los locales más codiciados ha provocado que los alquileres en ubicaciones prime hayan cerrado 2024 con un incremento del 3% sobre los niveles de 2018. Además, respecto al año anterior, el precio de un local en una calle de lujo también ha aumentado un 3,6%.

Las marcas están adoptando estrategias innovadoras para maximizar su presencia:

• Expansión a unidades vecinas y pisos superiores o inferiores
• Integración de experiencias como cafeterías, hoteles y espacios culturales
• Apertura de tiendas insignia en zonas exclusivas

Un ejemplo notable es Gucci, que durante la semana de la moda en Nueva York colocó una elegante pop-up frente a su boutique, ofreciendo un espreso recién preparado junto con tulipanes y postales para inmortalizar la experiencia. Estas acciones demuestran cómo las marcas de lujo están reinventando la experiencia de compra física.

La inversión inmobiliaria en el lujo sigue una tendencia alcista pese a la contracción económica. Se prevé un crecimiento anual de las ventas minoristas de aproximadamente el 3,5% para 2025, impulsado por el aumento del consumo privado y la llegada de turistas.

Asimismo, se proyecta que las ventas de lujo aumentarán hasta un 4% anual hasta 2029, lo que probablemente mantendrá el interés de las marcas por asegurar ubicaciones estratégicas. Esta dinámica derivará en un incremento anual de los precios de entre un 1% y 3% hasta 2028, consolidando los locales prime como una opción de inversión resiliente.

Factores que hacen de los locales prime una inversión segura

Detrás de la creciente atracción por los locales prime como inversión de referencia en 2025 se esconden factores concretos que sustentan su posición privilegiada en el mercado inmobiliario. Analicemos los elementos que transforman estos activos en refugios financieros de alta seguridad incluso en tiempos inciertos.

Ubicación estratégica y visibilidad de marca

La elección de una ubicación prime no representa simplemente un aspecto logístico, sino una estrategia crucial que define el destino empresarial. Un estudio de Nielsen revela que el 85% de los consumidores asocia la ubicación de una tienda con la calidad de sus productos o servicios. Esta percepción explica por qué las grandes marcas compiten ferozmente por asegurar espacios en calles como Serrano en Madrid o Passeig de Gràcia en Barcelona.

Las empresas con ubicaciones prime experimentan un aumento del 40% en su rentabilidad y pueden reducir costos operativos hasta en un 15%. Además, una ubicación estratégica puede incrementar el reconocimiento de marca hasta en un 30%.

Otros factores determinantes incluyen:

• El efecto escaparate en zonas con alto tráfico peatonal
• La accesibilidad mediante transporte público (idealmente a menos de 100 metros)
• La exposición a luz natural (el lado soleado de una calle puede generar hasta un 50% más de tráfico peatonal)

Por tanto, las ubicaciones prime se convierten en activos escasos que las marcas persiguen intensamente para reforzar su posicionamiento.

Estabilidad de rentas frente a otros activos

Los locales comerciales en arterias prime destacan como uno de los productos inmobiliarios más rentables del mercado. Según datos recientes, estos activos ofrecen una rentabilidad bruta que oscila entre el 3% y el 6%, pudiendo elevarse hasta el 7,5%-8,5% si se considera el apalancamiento financiero.

En comparación con otras alternativas de inversión:

• Los locales comerciales ofrecen una rentabilidad media del 8,2%, superando el 7,5% del sector oficinas
• En Madrid, la rentabilidad se sitúa en el 7,7%, mientras que en Barcelona alcanza el 8,3%
• Los garajes, en cambio, solo proporcionan un rendimiento medio del 4,6%

La escasez de activos prime incrementa su valor, especialmente en un contexto donde «la falta de coincidencia entre oferta y demanda continuará intensificando la tensión competitiva entre las principales enseñas para asegurar espacios de calidad». Esta dinámica explica por qué los family offices, inversores privados y fondos de inversión siguen rastreando el mercado para adquirir locales en las principales arterias comerciales.

Alta resistencia en tiempos de crisis

Quizá el factor más determinante sea la capacidad de estos activos para mantener su valor durante periodos de incertidumbre económica. Aunque el impacto de crisis como la pandemia es innegable, los locales prime han demostrado una recuperación más rápida que otros sectores inmobiliarios.

Las rentas prime en high street experimentaron un crecimiento anual sostenido en España y Portugal, aunque sin recuperar completamente los niveles prepandemia. Sin embargo, el buen funcionamiento de los centros comerciales, con crecimientos anuales de ventas y afluencias que superan los niveles anteriores a la pandemia, ha generado un aumento de las rentas prime en ambos sectores.

Los locales prime en zonas exclusivas mantienen su atractivo para inversores que buscan estabilidad, confirmando que «en un contexto de alta volatilidad los inversores apuestan por los sectores más seguros». Por ello, las tendencias retail premium siguen orientándose hacia estos espacios físicos exclusivos que garantizan la resiliencia de la inversión inmobiliaria incluso cuando otros mercados fluctúan significativamente.